Invertir en Uluwatu, con datos de verdad.
Casi todo lo que vas a leer sobre Uluwatu sale de un informe o de un folleto. Esto sale de nuestro propio calendario de reservas: gestionamos villas en cuatro zonas del Bukit, Bingin, Melasti, Balangan y Ungasan, y estos son sus números reales.
últimos 90 días
por noche, según zona
comprando al promotor
donde ya operamos
Lo que rinde cada zona, y cómo va frente al mercado.
Moraira Villas
Arrecife Villas
Kembali Villas
Santanyi Villas
Por qué compramos aquí, y qué no nos gusta.
Lo que hace fuerte a Uluwatu
- Los precios por noche más altos de la isla, y nuestras villas van por encima del mercado de su propia zona.
- El suelo del Bukit es limitado: no se puede construir sin fin, y eso sostiene el precio.
- Demanda los 365 días. No hay temporada baja de verdad, solo meses mejores y peores.
- Huésped internacional, de estancia larga y con poder adquisitivo.
- Navidad y Año Nuevo suben un 14% el precio y un 8% la ocupación sobre los días de alrededor.
Lo que no te van a contar
- El tráfico hasta el aeropuerto es un problema real, sobre todo a ciertas horas.
- Los permisos en primera línea de acantilado se han endurecido.
- En las zonas más apartadas la infraestructura todavía va por detrás.
- Hay mucha villa genérica compitiendo: solo 1 hab ya son 183 anuncios en la zona de Bingin. Sin gestión seria, el calendario se queda vacío.
Lo que nos preguntan de Uluwatu.
¿Qué zona de Uluwatu es mejor para invertir?
Depende de lo que busques. Bingin y Balangan van muy fuertes de ocupación porque están pegadas a las mejores olas. Melasti es más tranquila y entra más barato. Ungasan es la más céntrica para vivir. En nuestras villas, la ocupación de los últimos 90 días va del 75% al 90% según la zona, así que ninguna es mala decisión: cambia el precio de entrada y el perfil de huésped.
¿Cuánto cuesta entrar?
Desde 110.000€ comprando directamente al promotor, que somos nosotros. Esa misma villa con intermediario se vendía a 150.000-160.000€.
¿Se puede comprar el terreno en propiedad plena?
La propiedad plena, el Hak Milik, es solo para ciudadanos indonesios. Un extranjero tiene dos vías legales: el leasehold, un derecho de uso a tu nombre, y el HGB a través de una sociedad indonesia tuya. Las dos, con plazos y costes, en la guía de leasehold y freehold.
¿Cuánta competencia hay?
Mucha, y conviene saberlo. Solo en la zona de Bingin hay 183 anuncios de villas de una habitación y 105 de dos. Por eso la gestión es lo que decide: la villa de al lado, con el mismo producto, puede facturar la mitad.
¿Cuándo se llena más?
La demanda es de todo el año, pero hay picos claros. Entre el 21 de diciembre y el 3 de enero los precios de la zona suben un 14% y la ocupación un 8% respecto a los días de alrededor. Los fines de semana siempre van por encima de los días entre semana.
Los números de cada barrio, por separado.
¿Te cuadran los números de Uluwatu?
Te enseñamos las villas disponibles, lo que rinde cada una y lo que te quedaría a ti, con nuestros datos reales delante. Sin compromiso.
¿Empiezas de cero? Lee primero cómo funciona invertir en Bali.