Leasehold en Bali: qué es y las dos formas de comprar, sin adornos.
Escrito por Nacho Jorrín, socio de Agmakina Group, que construye y gestiona villas en Uluwatu desde 2019 · Revisado el 30 de octubre de 2026
<b>El leasehold en Bali es un derecho a usar un terreno durante 25 años, renovable por otros 25.</b> Hak sewa es el contrato de arrendamiento con el dueño del suelo. Hak pakai es el derecho de uso que prevé la ley agraria. En el día a día los dos se llaman leasehold. La otra vía es el freehold (HGB), hasta 80 años. Aquí están las dos, con plazos, costes y para quién encaja cada una.
Un extranjero no puede tener el suelo en propiedad plena en Indonesia, pero puede comprar legalmente por dos vías: un leasehold de 25 años renovable por otros 25, o el derecho a edificar (HGB) a través de una sociedad indonesia, hasta 80 años. La construcción es tuya en los dos casos.
Qué es exactamente
Un derecho de uso a plazo largo, legal, a tu nombre e inscrito. La construcción es tuya desde el día uno. Lo que está a plazo es el suelo.
Las tres garantías de los 25+25
- La renovación es obligatoria por contrato. No depende de la buena voluntad del dueño del terreno. Está firmado: si el inversor quiere renovar, el dueño está obligado a hacerlo.
- El precio lo pone el mercado, no el dueño. Tres tasaciones independientes de tasadores oficiales, se hace la media y se firma ante notario.
- Solo se retasa la tierra, nunca la villa. Lo único que se vuelve a pagar cada 25 años es el suelo. En proyectos reales de nuestra cartera, el terreno de los primeros 25 años costó entre 17.000 y 35.000€.
Se hereda y se revende
Se transmite igual que cualquier otro activo. El siguiente comprador recibe la concesión con los años que le queden. No es usar y perder: es un derecho que se traspasa. Y no hay que esperar a los 25 años para renovar: los dueños del terreno suelen necesitar liquidez antes y ofrecen renovar a los tres o cuatro años, muchas veces por debajo de precio de mercado.
La otra vía: el HGB a través de una PT PMA, lo que se suele llamar freehold
Existe y es legal, así que conviene entenderla. La propiedad plena del terreno en Indonesia se llama Hak Milik y por ley es solo para ciudadanos indonesios: eso no tiene vuelta. Lo que se ofrece a extranjeros como freehold es en realidad un derecho a edificar, el HGB, que se obtiene a través de una sociedad indonesia con capital extranjero, la PT PMA. La sociedad es tuya al 100%, sin socio local.
El HGB va en tramos de 30+20+30 años: 80 como máximo por ley, según el reglamento PP 18/2021. Es más plazo de golpe que un leasehold de 25, y a cambio trae una sociedad que hay que montar y mantener.
Qué necesita cada una de las dos vías
| Leasehold (derecho de uso) | HGB a través de PT PMA | |
|---|---|---|
| Qué tienes | Derecho de uso del suelo, a tu nombre. La construcción es tuya | Derecho a edificar, a nombre de tu sociedad indonesia |
| Plazo | 25 años, renovable por otros 25 | 30+20+30, 80 años como máximo por ley |
| Sociedad indonesia | No hace falta | Obligatoria |
| Coste de montarla | Ninguno | Unos 2.000€ |
| Coste de mantenerla al año | Ninguno | Unos 2.900€ más el capital desembolsado |
| Capital que hay que desembolsar | Ninguno | 2.500 millones de rupias, unos 123.000€, aparte de la villa |
| Coste del terreno | Incluido en el precio de la villa | De 2 a 3 veces más caro |
| Papeleo continuo | Ninguno | Gestoría, informes LKPM, impuestos y un director con sueldo |
| Da visado de inversor | No | Sí |
Para quién tiene sentido cada una
- El leasehold encaja si lo que buscas es que la villa rinda desde el primer día sin montar ni mantener una estructura en Indonesia. Es por lo que operamos así: el inversor no tiene que gestionar nada allí.
- El HGB con PT PMA encaja si vas a reinvertir dentro de Indonesia, quieres el visado de inversor o vas a tener varias propiedades. Compensa el papeleo cuando hay volumen detrás.
El miedo de fondo: ¿pierde valor con los años?
Lo que baja con el tiempo es lo que quedaría por vender a un tercero si revendieras antes de tiempo, no el alquiler que la villa genera mientras la tienes. Una villa cobra el mismo 10-14% el año 3 que el año 1. Y el motor de esta inversión es el alquiler, que se puede verificar hoy mismo abriendo los anuncios reales en Airbnb y Booking.
Dicho de otra forma: la inversión se recupera entre el año 7 y el 10. El primer plazo del leasehold son 25. Recuperas todo tu dinero antes de que pase ni la mitad del plazo.
Si ya sabes qué es un leasehold y quieres comprar, el paso a paso está en ¿puede un extranjero comprar una casa en Bali?, y los precios en comprar casa en Bali.
Lo que más nos preguntan.
¿Qué diferencia hay entre hak sewa y hak pakai?
Hak sewa es un contrato de arrendamiento con el dueño del suelo, con el plazo que se pacta. Hak pakai es un derecho de uso previsto en la ley agraria indonesia. Los dos se llaman «leasehold» en el día a día. Lo importante es leer el contrato y que un notario indonesio confirme qué derecho recibes. No somos abogados.
¿Qué es el leasehold en Bali?
Un derecho de uso del suelo a plazo largo, legal, a tu nombre e inscrito: 25 años renovables por otros 25. La construcción es tuya; lo que tiene plazo es el suelo. Para comprar con él, mira nuestras promociones.
¿La villa es mía o no?
Con leasehold, la construcción es tuya y el suelo lo tienes en un derecho de uso de 25 años renovable por otros 25. Con la vía HGB, el derecho a edificar está a nombre de tu sociedad indonesia, hasta 80 años. En los dos casos es un derecho real e inscrito, no un acuerdo de palabra.
¿Qué pasa si el dueño del terreno no quiere renovar?
No es una decisión suya. La renovación es obligatoria por contrato si el inversor quiere renovar, y el precio lo fijan tres tasadores independientes, no él.
¿Puedo dejársela a mis hijos?
Sí. La concesión se hereda y se transmite con los años que le queden.
¿Puedo venderla antes de los 25 años?
Sí. Se vende la concesión entera al siguiente comprador, con los años restantes más lo construido encima.
¿Y si me ofrecen freehold de 90 años?
Esa cifra no está en la ley agraria indonesia. El máximo por la vía HGB son 80 años, en tramos de 30+20+30. Pide el artículo concreto que lo respalde antes de seguir.
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