Cómo invertir en Bali, con números reales.

Depende enteramente de cómo compres. Lo que no es seguro es la figura del nominee, poner la propiedad a nombre de un indonesio de confianza: eso lleva años dando problemas y hoy hay miles de extranjeros expuestos. Lo que sí es seguro es el leasehold bien firmado, que es un derecho de uso a plazo largo, legal y a tu nombre, con el plazo y las condiciones de renovación por escrito antes de pagar. Nosotros solo operamos así, y lo explicamos entero en la guía de fiscalidad y estructura.

La propiedad plena, el Hak Milik, es solo para ciudadanos indonesios. Un extranjero tiene dos vías legales: el leasehold, un derecho de uso a tu nombre, y el HGB a través de una sociedad indonesia tuya, que es lo que se suele llamar freehold. Nosotros operamos en leasehold porque no obliga al inversor a montar ni mantener nada allí. Las dos, con plazos y costes, en la guía de leasehold y freehold.

Desde 110.000€ comprando directamente al promotor, que somos nosotros. Con intermediario esa misma villa se vendía entre 150.000 y 160.000€. No hay comisión de agencia porque no hay agencia en medio.

Nuestro objetivo es del 10 al 14% anual después de gastos. Lo damos en rango a propósito, porque dos villas nunca rinden igual. Nuestras villas están reservadas más del 80% del tiempo. Un ejemplo: nuestra villa Moraira, en Bingin, estuvo llena el 89% de los últimos 90 días, y las villas de su alrededor el 83%. Son objetivos basados en las villas que gestionamos, no una garantía.

Lombok está más barato de entrada y ahí acaba la ventaja. Tiene mucho menos vuelo internacional, mucha menos demanda todo el año y un mercado de alquiler bastante más fino. Bali tiene el aeropuerto, la marca y la demanda de los 365 días. Nosotros operamos donde hay huésped todo el año, y ahora mismo eso es el Bukit.

Hay impuestos en Indonesia por la actividad de alquiler y hay obligaciones en España por tener el activo fuera. Son dos cosas distintas y las dos se pueden planificar. Está desarrollado, con los números, en la guía de fiscalidad y estructura que puedes pedir en recursos.

Nosotros, y es el motivo por el que los números salen. Precio dinámico, los tres canales de reserva a la vez, limpieza, mantenimiento y atención al huésped. Dos villas que parecen iguales pueden ganar muy distinto: la que tiene buen gestor es la que tiene el calendario lleno. Puedes ver cómo trabajamos en gestión de propiedades.

El plazo inicial es de 22 a 27 años, según la villa. La renovación por otros 25 a 30 años ya va pactada en el contrato. Para renovar solo pagas el terreno, no la villa: se hace la media de tres tasaciones y suele salir por un 30% del valor de la villa. En casos reales han sido entre 17.000 y 35.000€. La mayoría de inversores vende cuando aún le quedan 15 o 20 años.

Sí. El leasehold se transmite, y es un mercado activo porque el precio de entrada en el Bukit ha subido de forma sostenida. Lo que se vende es el derecho de uso por los años que queden más lo que haya construido encima.