Invertir en Bali, con los números de 200 villas reales.
Casi todo lo que se escribe sobre invertir en Bali sale de un informe o de un folleto de venta. Esto sale de nuestro propio calendario de reservas. Somos el promotor: construimos, alquilamos y gestionamos villas en Uluwatu para más de 100 inversores, y estos son los números que hacen esas villas hoy.
últimos 90 días
según villa y zona
comprando al promotor
y funcionando hoy
Lo que rinde cada villa, frente a su propio mercado.
Cualquiera puede decirte que Bali va bien. Nosotros podemos enseñarte la ocupación de nuestras villas al lado de la media de los anuncios comparables de su misma calle. Es la única comparación que significa algo, y solo la puede publicar quien tiene las villas.
Moraira Villas
Arrecife Villas
Kembali Villas
Santanyi Villas
Si quieres el desglose zona por zona del Bukit, con las ventajas y los inconvenientes de cada una, está en la página de invertir en Uluwatu.
Cómo se compra una villa en Bali siendo extranjero.
La parte legal asusta más de lo que debería, porque casi nadie la explica entera. Es esto, en cinco pasos.
Eliges la villa
Te enseñamos lo que hay disponible, en qué zona está y qué rinde hoy una villa parecida nuestra. Con el calendario real delante, no con una proyección.
Se firma el leasehold
Un derecho de uso a plazo largo y renovable, legal y a tu nombre. El plazo exacto y las condiciones de renovación te las damos por escrito antes de pagar nada.
Construimos o entregamos
Somos el promotor. No hay intermediario que se lleve una comisión por presentarte a otro.
Nosotros la alquilamos
Precio dinámico, los tres canales a la vez, limpieza, mantenimiento y atención al huésped. Tú no tocas nada.
Cobras
Liquidación periódica con las cuentas abiertas. Ves lo que entró, lo que costó y lo que te queda.
La diferencia de comprar al promotor está en el precio de entrada. Las mismas villas que nosotros vendemos desde 110.000€ se estaban vendiendo a 150.000 y 160.000€ cuando pasaban por un intermediario. Ese margen es el que te llevas tú.
El proceso entero, con los papeles que tiene que tener la villa y los doce puntos a revisar antes de pagar, está en la guía de cómo comprar una villa en Bali.
Lo que no te va a contar quien solo quiere venderte.
Vivimos aquí y operamos aquí. Estas cuatro cosas son ciertas y conviene saberlas antes, no después.
Los inconvenientes reales
- El tráfico hasta el aeropuerto es un problema real, sobre todo a ciertas horas del día.
- Los permisos en primera línea de acantilado se han endurecido. Lo que se aprobaba hace tres años hoy no sale.
- Hay mucha villa genérica compitiendo. Solo en Bingin hay 183 anuncios de una habitación. Sin gestión seria, el calendario se queda vacío.
- La propiedad plena del suelo es solo para ciudadanos indonesios. Un extranjero compra por una de las dos vías legales, y conviene entender las dos antes de firmar.
Ninguna de las cuatro nos ha hecho dejar de comprar aquí. Pero un inversor que llega sabiéndolas toma mejores decisiones que uno al que se las esconden hasta la firma.
Lo que nos preguntan antes de invertir en Bali.
¿Es seguro invertir en Bali?
Depende enteramente de cómo compres. Lo que no es seguro es la figura del nominee, poner la propiedad a nombre de un indonesio de confianza: eso lleva años dando problemas y hoy hay miles de extranjeros expuestos. Lo que sí es seguro es el leasehold bien firmado, que es un derecho de uso a plazo largo, legal y a tu nombre, con el plazo y las condiciones de renovación por escrito antes de pagar. Nosotros solo operamos así, y lo explicamos entero en la guía de fiscalidad y estructura.
¿Se puede comprar el terreno en propiedad plena?
La propiedad plena, el Hak Milik, es solo para ciudadanos indonesios. Un extranjero tiene dos vías legales: el leasehold, un derecho de uso a tu nombre, y el HGB a través de una sociedad indonesia tuya, que es lo que se suele llamar freehold. Nosotros operamos en leasehold porque no obliga al inversor a montar ni mantener nada allí. Las dos, con plazos y costes, en la guía de leasehold y freehold.
¿Cuánto dinero hace falta para empezar?
Desde 110.000€ comprando directamente al promotor, que somos nosotros. Con intermediario esa misma villa se vendía entre 150.000 y 160.000€. No hay comisión de agencia porque no hay agencia en medio.
¿Qué rentabilidad se saca de verdad?
Nuestro objetivo es del 10 al 14% anual según la villa y la zona, y lo decimos en rango a propósito: una villa en Balangan y otra en Melasti no rinden lo mismo. Lo que sí podemos enseñarte es el dato de partida: la ocupación real de nuestras villas en los últimos 90 días va del 75% al 90%, frente a un mercado de su misma zona que va del 56% al 83%. Son objetivos basados en la cartera en gestión, no una garantía.
¿Bali o Lombok?
Lombok está más barato de entrada y ahí acaba la ventaja. Tiene mucho menos vuelo internacional, mucha menos demanda todo el año y un mercado de alquiler bastante más fino. Bali tiene el aeropuerto, la marca y la demanda de los 365 días. Nosotros operamos donde hay huésped todo el año, y ahora mismo eso es el Bukit.
¿Y los impuestos?
Hay impuestos en Indonesia por la actividad de alquiler y hay obligaciones en España por tener el activo fuera. Son dos cosas distintas y las dos se pueden planificar. Está desarrollado, con los números, en la guía de fiscalidad y estructura que puedes pedir en recursos.
¿Quién se ocupa de la villa cuando yo no estoy?
Nosotros, y es el motivo por el que los números salen. Precio dinámico, los tres canales de reserva a la vez, limpieza, mantenimiento y atención al huésped. En Bingin hay 183 anuncios solo de villas de una habitación: con el mismo producto, la de al lado puede facturar la mitad. Puedes ver cómo trabajamos en gestión de propiedades.
¿Puedo vender antes de que acabe el plazo?
Sí. El leasehold se transmite, y es un mercado activo porque el precio de entrada en el Bukit ha subido de forma sostenida. Lo que se vende es el derecho de uso por los años que queden más lo que haya construido encima.
Las guías, con los números y las fuentes.
Todo lo que preguntan los inversores antes de decidir, escrito entero y con la fuente de cada cifra al lado. Sin registro y sin dejar el email.
¿Te cuadran los números?
Te enseñamos las villas disponibles, lo que rinde cada una hoy y lo que te quedaría a ti, con nuestros datos reales delante. Hablas con el promotor, no con un comercial.