La villa de al lado no es mejor. Está mejor gestionada.
Dos villas iguales, en la misma calle, al mismo precio de compra, pueden facturar el doble la una que la otra. La diferencia no está en la villa, está en siete decisiones. Estas son, con los datos de las más de 200 propiedades que gestionamos en Uluwatu.
El mercado de dos niveles
Bali se ha partido en dos. Las villas bien construidas, bien gestionadas y en una ubicación que el huésped busca de verdad mantienen ocupación y precio. Las villas genéricas en zonas saturadas compiten por precio, y pierden. La buena noticia es que la mayoría de villas del nivel genérico pueden subir de categoría sin gastar una rupia en reformas.
| Zona | Ocupación media | Precio medio por noche | Quién reserva |
|---|---|---|---|
| Berawa y Canggu | 75-85% | 250$ a 350$ | Nómadas digitales, creadores |
| Seminyak | 70-80% | 220$ a 320$ | Parejas, viajero de lujo |
| Uluwatu y el Bukit | 68-78% | 200$ a 300$ | Surfistas, bienestar, australianos |
| ↳ Nuestra cartera en Uluwatu | más del 80% | por encima de la media | La misma costa, gestionada de otra forma |
| Ubud | 65-75% | 150$ a 230$ | Viajero cultural, retiros |
| Sanur y Nusa Dua | 60-70% | 140$ a 200$ | Familias, buceo, mercado asiático |
Los siete factores, por orden de impacto
- 1. Ubicación y posicionamiento. No es dónde está la villa, es para quién se anuncia. La misma casa vendida como surf villa o como retiro de pareja atrae huéspedes distintos y precios distintos.
- 2. Precio dinámico. El error más caro es cobrar lo mismo un martes de noviembre que el 30 de diciembre. En Bingin, entre el 21 de diciembre y el 3 de enero el mercado sube un 14%. Quien no lo recoge, lo regala.
- 3. Distribución multicanal. Depender solo de Airbnb es depender de un algoritmo. Nosotros estamos en los tres canales principales a la vez, sincronizados.
- 4. Motor de reservas directas. Es el ingreso con más margen, porque no pasa por la comisión de la plataforma. Requiere web propia y trabajo, pero es el que más sube el neto.
- 5. Gestión profesional. Parece un gasto y es lo contrario: una villa bien operada factura más de lo que cuesta operarla. La comisión sale del dinero extra que genera, no del que ya había.
- 6. Experiencia del huésped y reseñas. Las reseñas deciden el ranking, y el ranking decide las reservas. Nuestra cartera está en 4,93 sobre 5.
- 7. Captura de temporada alta. Diez semanas al año deciden el resultado del año. Si el calendario y el precio no están preparados en septiembre, en diciembre ya es tarde.
El coste de no hacer nada
La diferencia entre una villa en la media de su zona y una bien gestionada no es un punto de ocupación: son 15 o 20 puntos, y un precio medio más alto encima. Sobre una villa de 110.000€, eso es la diferencia entre recuperar la inversión en 12 años o en 8.
Qué cuesta y qué incluye
Nuestra comisión de gestión es del 15% del ingreso. Incluye precio dinámico, publicación y sincronización en los tres canales, reservas directas, limpieza, mantenimiento, atención al huésped y liquidación periódica con las cuentas abiertas. No hay coste de alta ni permanencia.
| Qué se descuenta del ingreso bruto | Cuánto |
|---|---|
| Plataformas (media real entre Airbnb y Booking) | 15% |
| Gestión Agmakina | 15% |
| Impuesto local PHR | 10% |
| Operativo: mantenimiento y suministros | 10% |
| Lo que queda para el propietario | 50% |
De las llaves a los pagos
Cuatro pasos y nada que hacer por tu parte: revisamos y fotografiamos la villa, la publicamos en los tres canales con su estrategia de precio, la operamos día a día, y liquidamos periódicamente con el detalle de lo que entró y lo que costó.
Lo que más nos preguntan.
¿Cuánto cobráis por gestionar una villa?
El 15% del ingreso. Incluye precio dinámico, los tres canales, reservas directas, limpieza, mantenimiento, atención al huésped y liquidación con las cuentas abiertas.
¿Gestionáis villas que no habéis construido vosotros?
Sí, siempre que estén en la zona donde operamos. Fuera del Bukit no podemos dar el mismo servicio y preferimos decirlo.
¿Hay permanencia?
No hay coste de alta ni permanencia.
¿Cada cuánto se cobra?
Liquidación periódica, con el detalle de lo que entró, lo que costó y lo que queda.
¿Por qué mi villa rinde menos que la de al lado?
Casi siempre es una de estas tres: precio plano todo el año, un solo canal de reserva, o un posicionamiento que no encaja con el huésped que busca esa zona.
Las otras guías.
¿Lo quieres con tus números?
Te enseñamos las villas disponibles, lo que rinde cada una hoy y lo que te quedaría a ti, con nuestros datos reales delante. Hablas con el promotor, no con un comercial.