¿Hay sobreoferta de villas en Bali? Lo que dicen los datos.
Escrito por Nacho Jorrín, socio de Agmakina Group, que construye y gestiona villas en Uluwatu desde 2019 · Revisado el 8 de octubre de 2026
Es una de las preguntas que más se hacen antes de comprar. La respuesta corta: <b>depende de la zona y de la gestión</b>. Aquí van los datos que sí se pueden comprobar, con su fuente, y lo que no sabemos, dicho claro.
No hay un dato oficial del total de villas de Bali, así que nadie puede decir con números si sobran. Lo que sí se mide es la demanda y la ocupación: Bali recibió 6,30 millones de turistas en 2024, por encima del récord de 2019, y la ocupación media va del 57% al 83% según el barrio de Uluwatu. La respuesta honesta es que depende de la zona y de cómo se gestione la villa.
Primero, lo que no se sabe
No existe una cifra oficial y fiable del total de villas de alquiler de Bali, y muchas ni están registradas. Por eso no vas a ver aquí un «hay X villas y sobran Y». Quien te dé ese número sin fuente te está vendiendo una historia. Lo que sí se mide es cuánta gente llega y cuánto se ocupan las villas.
La demanda: más turistas cada año
En 2013 llegaron 3,26 millones de turistas internacionales. En 2019, 6,28 millones. En 2024, 6,30 millones, ya por encima del récord de antes de la pandemia (BPS Bali y Ministerio de Turismo de Indonesia). La previsión oficial para 2029 es de 11,10 millones. La serie entera está en Bali en cifras.
La ocupación: no es igual en todas partes
Si hubiera sobreoferta en toda la isla, la ocupación sería baja en todas partes. No lo es. Estas son las medias de mercado de 2025-26 (AirDNA y Phocuswright, rangos orientativos):
| Zona | Ocupación media de mercado |
|---|---|
| Canggu | 75-85% |
| Seminyak | 70-80% |
| Uluwatu | 68-78% |
| Ubud | 65-75% |
| Sanur y Nusa Dua | 60-70% |
Esto no significa que una zona sea mejor que otra para ti. Cada una tiene su público y su precio de entrada. Lo vemos con detalle en dónde invertir en Bali y en Canggu o Uluwatu.
Dentro de una misma zona, la gestión marca la diferencia
Esto es lo que más se ignora. En Uluwatu, entre julio y septiembre de 2026, las villas comparables de cada barrio tuvieron esta ocupación media y las nuestras esta otra (PriceLabs, 90 días):
| Barrio | Media de la zona | Nuestras villas |
|---|---|---|
| Bingin | 83% | 89% |
| Melasti | 63% | 88% |
| Balangan | 60% | 70% |
Si hubiera demasiadas villas para los turistas que llegan, una villa bien gestionada no estaría 25 puntos por encima de la media de su barrio, como en Melasti. Lo que se ve es otra cosa: la villa que se llena es la que tiene buen precio cada día, está en varias plataformas y cuida las reseñas. Está explicado en gestión de villas en Bali. El informe entero está en ocupación de villas en Uluwatu.
La oferta: lo que sí está cambiando en 2026
En 2026 el Gobierno de Bali ha empezado a ordenar el alquiler: las plataformas retiran los anuncios sin licencia desde el 1 de agosto de 2026 (unos 1.600, según CNN Indonesia del 29 de mayo de 2026), y desde septiembre de 2025 no se dan permisos de villas sobre suelo agrícola productivo. No hay una moratoria general confirmada. Qué significa para ti, con fuentes, en Bali 2026: qué ha cambiado.
Entonces, ¿sobran villas o no?
- En la isla entera: no hay dato para decirlo. Lo que se ve es demanda récord y ocupaciones que van del 57% al 83% según el barrio de Uluwatu.
- Villas sin licencia, mal gestionadas o en suelo dudoso: ahí sí está el riesgo, y es donde menos se llenan.
- Villa con permisos, en una zona con demanda y con gestión profesional: es la que mantiene la ocupación alta, también cuando hay más oferta alrededor.
Qué mirar antes de comprar: que los permisos estén al día, que la zona tenga demanda todo el año y que quien la gestione enseñe la ocupación real de sus villas, no una promesa. Nuestra referencia es una ocupación de +80% y un objetivo de rentabilidad del 10-14% anual, que es un objetivo, no una garantía.
Lo que más nos preguntan.
¿Hay demasiadas villas en Bali?
No existe un dato oficial del total de villas, así que no se puede afirmar con números. Lo que sí se mide: Bali recibió 6,30 millones de turistas en 2024, por encima del récord de 2019, y la ocupación media va del 57% al 83% según el barrio de Uluwatu.
¿Qué ocupación tiene una villa en Bali?
Depende de la zona. Las medias de mercado de 2025-26 van del 60% al 85% (AirDNA y Phocuswright). En Uluwatu, nuestras villas tuvieron un 82% de media entre julio y septiembre de 2026, frente al 69% de sus zonas (PriceLabs, 90 días).
¿Es mala idea comprar una villa en Bali ahora?
Depende de la villa, no solo del momento. Mira que tenga permisos al día, que esté en una zona con demanda y que la gestione alguien que enseñe su ocupación real. Los pasos están en la guía de cómo comprar una villa en Bali.
¿Va a parar Bali de dar permisos de villas?
No hay una moratoria general confirmada. Lo confirmado es que desde septiembre de 2025 no se dan permisos de villas sobre suelo agrícola productivo, por instrucción del gobernador.
¿Por qué una villa se llena más que la de al lado?
Por el precio ajustado cada día, por estar en varias plataformas a la vez y por las reseñas. En Melasti, nuestras villas estuvieron al 88% frente al 63% de la zona entre julio y septiembre de 2026.
Las otras guías.
Llévate la guía con los números completos.
Trece páginas con cómo calculamos la rentabilidad, cuánto se recupera y qué pasa a los 25 años del leasehold. Gratis, te llega por email.
¿Lo quieres con tus números?
Te enseñamos las villas disponibles, lo que rinde cada una hoy y lo que te quedaría a ti, con nuestros datos reales delante. Hablas con el promotor, no con un comercial.