De dónde sale el 10-14%, línea a línea.
Escrito por Nacho Jorrín, socio de Agmakina Group, que construye y gestiona villas en Uluwatu desde 2019 · Revisado el 30 de octubre de 2026
Una villa en Bali rinde entre un 10 y un 14% neto al año. Casi nadie enseña la cuenta. Aquí está entera, con una villa de 110.000€: lo que entra, lo que se va en cada gasto y lo que te queda cada mes.
Una villa de una habitación en Uluwatu rinde un 10-14% neto al año. Los gastos (plataformas, gestión, impuesto local y operativo) se llevan la mitad del ingreso bruto, y la inversión se recupera en 7-10 años.
La cuenta completa de una villa de 110.000€
Los gastos se llevan la mitad del ingreso bruto. No es una estimación nuestra: son las cuatro partidas que tiene cualquier villa en alquiler corto en Bali, y aquí están con su porcentaje.
| Sobre 110.000€ invertidos | Pesimista | Realista | Optimista |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad neta objetivo | 10% | 12% | 14% |
| Ingreso bruto anual | 22.000€ | 26.400€ | 30.800€ |
| Plataformas: Airbnb y Booking (15%) | −3.300€ | −3.960€ | −4.620€ |
| Gestión Agmakina (15%) | −3.300€ | −3.960€ | −4.620€ |
| Impuesto local PHR (10%) | −2.200€ | −2.640€ | −3.080€ |
| Operativo: mantenimiento y suministros (10%) | −2.200€ | −2.640€ | −3.080€ |
| Beneficio neto anual | 11.000€ | 13.200€ | 15.400€ |
| Beneficio neto mensual | 917€ | 1.100€ | 1.283€ |
| Acumulado a 5 años | 55.000€ | 66.000€ | 77.000€ |
| Acumulado a 25 años | 275.000€ | 330.000€ | 385.000€ |
| Recuperación de la inversión | 10 años | 8,3 años | 7,1 años |
Por qué damos un rango y no un número
Porque dos villas nunca rinden igual, y decir un número redondo sería vender humo. El 10-14% sale de los datos reales de la cartera y va por debajo de lo que rinde hoy. Es un colchón, no una promesa: preferimos superar lo prometido a justificar por qué no se llegó.
Qué pasa a los 25 años, con números
En Indonesia un extranjero compra en leasehold. Al llegar a los 25 años no se pierde la villa: se renueva el suelo. El terreno pesa en torno a un 30% del valor, así que en una villa de 110.000€ son unos 33.000€, y es lo único que se vuelve a pagar. La construcción sigue siendo tuya.
| La cuenta a 50 años (escenario realista, 12%) | Importe |
|---|---|
| Alquiler neto, años 1 a 25 | 330.000€ |
| Coste de renovar el terreno en el año 25 | −33.000€ a −66.000€ |
| Alquiler neto, años 26 a 50 | +330.000€ |
| Total neto a 50 años | 594.000€ a 627.000€ |
Son 110.000€ que pasan a más de medio millón en 50 años, incluso pagando la renovación en el peor caso.
Y después de Hacienda, ¿qué queda?
Si la villa está a tu nombre como persona física, el IRPF se lleva otro 25-35% del neto. Eso deja el 10-14% en un 7 a 9,8% neto-neto. Es el mismo IRPF que pagarías por el alquiler de un piso en España, así que la comparación entre destinos sigue valiendo. Y con una SL española el total baja al 25%: lo explicamos en la guía de impuestos.
Lo que más nos preguntan.
¿Cuánto rinde una villa turística en Bali?
Entre un 10 y un 14% neto al año, después de todos los gastos. Con una villa de 110.000€, eso son unos 1.100€ al mes en el caso realista. Nuestras villas están reservadas más del 80% del tiempo, pero no es una rentabilidad garantizada.
¿El 10-14% es bruto o neto?
Neto, y por eso el desglose está arriba. Cuando veas un 20 o un 25% por ahí, pregunta si es antes o después de gastos: casi siempre es rentabilidad bruta, que no es comparable con esta tabla.
¿Cuánto se tarda en recuperar la inversión?
Entre 7 y 10 años según el escenario. La media real de nuestra cartera está en torno a los 8 años, entre el escenario realista y el optimista.
¿Quién se queda el 15% de gestión?
Nosotros, y cubre precio dinámico, los tres canales de reserva, limpieza, mantenimiento y atención al huésped. Somos la misma empresa que construyó la villa, no un tercero.
¿Qué es el impuesto PHR?
El impuesto local indonesio sobre el alojamiento, un 10% del ingreso. Está ya descontado en la tabla.
Las otras guías.
Llévate la guía con los números completos.
Trece páginas con cómo calculamos la rentabilidad, cuánto se recupera y qué pasa a los 25 años del leasehold. Gratis, te llega por email.
¿Lo quieres con tus números?
Te enseñamos las villas disponibles, lo que rinde cada una hoy y lo que te quedaría a ti, con nuestros datos reales delante. Hablas con el promotor, no con un comercial.