Dónde invertir en Bali: las zonas, comparadas de verdad.
Casi todas las zonas de Bali funcionan, y algunas rinden más que la nuestra. Aquí están los números de cada una, de dónde salen, y por qué nosotros hemos elegido concentrarnos en una sola.
Las zonas de Bali, de una en una
Bali no es un mercado, son varios, y casi todos funcionan. La tabla de abajo es de mercado, no nuestra, y deja clara una cosa que conviene decir alto: hay zonas de Bali con más ocupación y más precio por noche que Uluwatu. Nosotros estamos en una sola zona por una razón concreta, y no es que las demás sean malas.
| Zona de Bali | Ocupación media | Precio medio por noche | Quién reserva ahí |
|---|---|---|---|
| Berawa y Canggu | 75-85% | 250$ a 350$ | Nómadas digitales, creadores, lunas de miel |
| Seminyak | 70-80% | 220$ a 320$ | Parejas, viajero de lujo, europeos |
| Uluwatu y el Bukit | 68-78% | 200$ a 300$ | Surfistas, bienestar, australianos |
| ↳ Nuestra cartera en Uluwatu | más del 80% | por encima de la media | La misma costa, gestionada de otra forma |
| Ubud | 65-75% | 150$ a 230$ | Viajero cultural, huéspedes de retiros |
| Sanur y Nusa Dua | 60-70% | 140$ a 200$ | Familias, buceo, mercado asiático |
Lo primero que se ve en esa tabla es que Canggu rinde por encima de Uluwatu en ocupación y en precio. No lo escondemos. Es un mercado excelente y hay promotoras que lo hacen muy bien allí.
Entonces, ¿por qué estamos solo en Uluwatu?
Por tres razones concretas, y ninguna es que las otras zonas sean malas.
- Es la zona que conocemos de verdad. Vivimos aquí, construimos aquí desde 2021 y tenemos 50 personas sobre el terreno. Podemos enseñar el calendario real de nuestras villas porque son nuestras. En una zona donde no operamos, cualquier cifra que te diéramos sería una estimación.
- El suelo del Bukit es limitado de verdad. Es una meseta caliza que cae al mar: no se puede construir sin fin. Eso sostiene el precio a largo plazo, y para nosotros pesa más que un punto de ocupación hoy.
- Es donde nos sentimos seguros comprando. Conocemos a los dueños del terreno, la zonificación y los tiempos de obra. Esa seguridad es la que después podemos trasladar a un inversor.
Dicho de otra forma: enfocarse en una zona no es una limitación, es lo que nos permite gestionarla bien. Si mañana encontramos otra zona donde podamos operar con el mismo conocimiento del terreno, la miraremos. De hecho, ya construimos en Canggu antes de concentrarnos aquí.
Las zonas de entrada más barata
El norte de Bali, Amed, Balian y Lombok entran por bastante menos, en torno a 80.000€. Son sitios preciosos y hay gente que lo hace muy bien allí. Lo único que hay que tener claro es que la demanda turística no está tan consolidada: la rentabilidad neta ronda el 5-7% y la recuperación se va a 14-20 años, frente a 7-10 en el Bukit. Para quien busca casa propia con algo de alquiler, tiene todo el sentido. Para quien busca rentabilidad, los números mandan.
110.000€ en ocho destinos, con el mismo capital de partida
Lo único que compara de verdad son tres cosas: rentabilidad, en cuántos años se recupera y cuánto queda en el bolsillo a 25 años. Mismo capital en todas las filas.
| 110.000€ en… | Rentabilidad neta | Entrada mínima | Recuperación | A 25 años |
|---|---|---|---|---|
| Villa en Uluwatu | 10-14% | 110.000€ | 7,1-10 años | 275.000-385.000€ |
| Bali no turística (Balian, Amed, norte) | 5-7% | 80.000€ | 14-20 años | 137.500-192.500€ |
| Lombok | 5-7% | 80.000€ | 14-20 años | 137.500-192.500€ |
| Piso en España | 3-4% | 150.000€ | 25-33 años | 82.500-110.000€ |
| Apartamento en Dubái | 4-5% | 200.000€ | 20-25 años | 110.000-137.500€ |
| República Dominicana | 6-8% | 140.000€ | 13-17 años | 165.000-220.000€ |
| Puerto Rico | 4-6% | 190.000€ | 16,7-25 años | 110.000-165.000€ |
| Paraguay | 4,5-6% | 120.000€ | 17-22 años | 123.750-165.000€ |
| El Salvador | 5-7% | 95.000€ | 14-20 años | 137.500-192.500€ |
Lo que hay que mirar antes que el precio de entrada
Entrar por 80.000€ en vez de por 110.000€ suena a ahorro hasta que miras la columna de recuperación: 14 a 20 años en vez de 7 a 10. Pagas un 27% menos y tardas el doble en recuperarlo. No es que la villa sea peor: es que la demanda turística de la zona todavía no está consolidada, y eso es lo que mueve el alquiler.
Y si comparas con una hipoteca en España
No hace falta elegir. Con una casa ya pagada se puede pedir un préstamo con garantía hipotecaria, hasta el 60% del valor y en torno al 3-4%, y ese capital rinde 10-14% aquí. El diferencial entre lo que cuesta la hipoteca y lo que renta la villa es la ganancia, y encima apalancada. En Indonesia no hay hipoteca posible para un extranjero, así que la financiación sale siempre de un activo en España. No todos los bancos financian inversión fuera: conviene preguntarlo antes.
Lo que más nos preguntan.
¿Invertir en Bali o en Lombok?
Lombok entra más barato y ahí acaba la ventaja: menos vuelo internacional, menos demanda todo el año y un mercado de alquiler más fino. La rentabilidad neta es de 5-7% frente al 10-14% del Bukit, y el payback se dobla.
¿Por qué Uluwatu y no Canggu?
Canggu rinde muy bien, de hecho por encima de Uluwatu en ocupación y en precio por noche. Estamos en el Bukit porque es la zona que conocemos a fondo, donde tenemos equipo propio y donde el suelo es limitado de verdad. No porque Canggu sea peor.
¿Tenéis villas fuera de Uluwatu?
Hoy no. Es una decisión de foco, no un juicio sobre el resto de la isla: operar en una sola zona es lo que nos permite conocerla, gestionarla bien y enseñar datos reales en vez de estimaciones. Si encontramos otra zona donde podamos operar igual de bien, la miraremos.
¿Merece la pena el norte de Bali por lo barato?
Depende de a qué vayas. Si buscas casa propia con algo de alquiler, tiene todo el sentido y son sitios preciosos. Si buscas rentabilidad, la demanda turística todavía no está consolidada: la recuperación se va a 14-20 años frente a 7-10 en el Bukit.
Las otras guías.
¿Lo quieres con tus números?
Te enseñamos las villas disponibles, lo que rinde cada una hoy y lo que te quedaría a ti, con nuestros datos reales delante. Hablas con el promotor, no con un comercial.