Cómo elegir una promotora de villas en Bali.
Escrito por Nacho Jorrín, socio de Agmakina Group, que construye y gestiona villas en Uluwatu desde 2019 · Revisado el 30 de octubre de 2026
Para elegir una promotora de villas en Bali, comprueba cinco cosas: el contrato del suelo, lo que ya ha construido, la ocupación real de sus villas, quién las gestiona después y que todo conste por escrito. Pide pruebas de cada una.
Nuestras 5 villas con histórico completo en Uluwatu tuvieron un 90% de ocupación media en el tercer trimestre de 2026, frente al 74% de los anuncios comparables de sus zonas (PriceLabs). Pide ese mismo dato a cualquier promotora, sacado de calendarios reales.
¿Qué hace una promotora de villas en Bali?
Compra o alquila el suelo, construye las villas y las vende a inversores. Algunas también las gestionan cuando están terminadas. Esa última parte pesa mucho, porque una villa vacía no rinde, esté bien construida o no.
¿Qué hay que comprobar antes de pagar?
Son cinco pruebas. Una promotora seria te las pone fácil. Si a una le molesta que preguntes, ya sabes algo.
| Prueba | Qué pedir | Qué te enseñamos nosotros |
|---|---|---|
| El suelo | El contrato de leasehold y quién es el dueño del terreno | Un extranjero compra en leasehold. A los 25 años se renueva el suelo y la construcción sigue siendo tuya |
| Lo construido | Villas terminadas que puedas visitar o ver por videollamada | Lanzamos proyectos nuevos cada tres meses, normalmente de 10 a 15 villas u hoteles boutique |
| La ocupación | Datos de calendarios reales, con fechas y fuente | 90% de ocupación media en 5 villas, frente al 74% de su zona (T3 2026, PriceLabs) |
| La gestión | Quién gestiona, qué cubre y si hay permanencia | Gestión sin permanencia, en los tres canales de reserva |
| El contrato | Todo por escrito, revisado por tu propio notario | No somos abogados: lleva el contrato a tu notario indonesio |
¿Por qué importa tanto el suelo?
Un extranjero no puede ser dueño del terreno en Indonesia. Compra el derecho a usarlo durante un plazo, que es el leasehold. El terreno pesa en torno a un 30% del valor de la villa, así que el contrato del suelo es una parte grande de lo que compras. Lo explicamos paso a paso en la guía de leasehold en Bali.
¿Cómo sé si una villa se llena de verdad?
Pregunta por la ocupación de villas que ya funcionan, no por la que prometen. Pide la fecha del dato, de dónde sale y con qué lo comparan. Una cifra sin zona ni fecha no sirve.
La zona marca el techo y la gestión decide cuánto te acercas. Por eso nosotros ponemos al lado la media de los anuncios comparables. Si una promotora solo da su cifra, no puedes saber si es buena.
¿Y la rentabilidad que prometen?
Desconfía de las promesas. Nuestro 10-14% anual es un objetivo, no una garantía. Se basa en la ocupación real de las villas y hoteles que ya gestionamos en Uluwatu. Pide siempre la cuenta completa, con los gastos uno por uno. La tenemos en la guía de rentabilidad de una villa en Bali.
¿Quién cuida la villa cuando ya es tuya?
Esta es la prueba que más se olvida. La gestión cubre marketing y anuncios, reservas, comunicación con el huésped, precios, limpieza y piscina, mantenimiento preventivo, contabilidad e informes mensuales. También hay atención al huésped 24 horas.
Si la promotora vende y se va, todo eso queda para ti. Pregunta quién lo hace, si hay permanencia y qué impuestos pagas. El impuesto local indonesio sobre el alojamiento (PHR) es un 10% del ingreso.
¿Qué hacemos nosotros en Bali?
Somos promotora y gestora en Uluwatu, en las zonas de Bingin, Melasti, Balangan y Ungasan. Puedes ver lo que construimos y lo que ya está en marcha en nuestros proyectos.
Lo que más nos preguntan.
¿Qué debo pedir a una promotora de villas en Bali?
El contrato del suelo, villas terminadas para visitar, datos de ocupación con fecha y fuente, qué cubre la gestión y el contrato completo por escrito.
¿Puedo comprar una villa en Bali siendo extranjero?
Sí, en leasehold. Compras el derecho a usar el suelo durante un plazo. A los 25 años se renueva el suelo y la construcción sigue siendo tuya.
¿Cuánta ocupación es buena en Uluwatu?
Depende de la zona. En el tercer trimestre de 2026 nuestras 5 villas con histórico completo tuvieron un 90%, frente al 74% de los anuncios comparables (PriceLabs).
¿La rentabilidad del 10-14% está garantizada?
No. Es un objetivo basado en la ocupación real de las villas y hoteles que gestionamos en Uluwatu.
¿Hay que seguir con la misma empresa para gestionar la villa?
No hay permanencia en nuestra gestión. Aun así, pregunta siempre las condiciones por escrito antes de firmar.
Las otras guías.
Llévate la guía con los números completos.
Trece páginas con cómo calculamos la rentabilidad, cuánto se recupera y qué pasa a los 25 años del leasehold. Gratis, te llega por email.
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Te enseñamos las villas disponibles, lo que rinde cada una hoy y lo que te quedaría a ti, con nuestros datos reales delante. Hablas con el promotor, no con un comercial.