Bali 2026: tres cambios que tienes que conocer antes de comprar.
Escrito por Nacho Jorrín, socio de Agmakina Group, que construye y gestiona villas en Uluwatu desde 2019 · Revisado el 4 de octubre de 2026
Este año ha habido más titulares sobre Bali que en los cinco anteriores, y muchos exageran. Aquí está lo que se ha confirmado, con su fuente, lo que todavía no está claro, y qué tienes que comprobar antes de firmar.
En 2026 Bali aprieta en tres frentes: las plataformas retiran los alojamientos sin licencia desde el 1 de agosto, una norma provincial (Perda 4/2026) prohíbe los acuerdos nominee, y desde septiembre de 2025 no se dan permisos de villas sobre suelo agrícola productivo. Ninguno afecta a una villa con licencia, permisos en regla y leasehold inscrito a tu nombre. Sí afectan a quien compra sin comprobarlo.
1. Licencias: el alquiler vacacional sin licencia se acaba
En mayo de 2026 el Ministerio de Turismo de Indonesia anunció que pediría a Airbnb, Booking.com, Agoda y Tiket.com retirar unos 1.600 alojamientos sin licencia a partir del 1 de agosto de 2026. Lo que se exige es el registro de negocio en el sistema oficial (NIB, con su actividad de alojamiento). Fuente: CNN Indonesia, 29 de mayo de 2026.
El propio ministerio aclaró que el objetivo es legalizar, no prohibir el alquiler vacacional ni Airbnb (Kanal Bali, Bisnis.com). Para una villa con licencia, esto es una buena noticia: menos oferta ilegal compitiendo en precio.
2. Nominee: ahora también lo prohíbe una norma de Bali
El nominee es poner el suelo a nombre de un indonesio «de confianza» para que un extranjero lo controle. Ya era contrario a la Ley Agraria de Indonesia. Desde febrero de 2026, además, Bali tiene una norma propia: el Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 4 Tahun 2026, sobre el control del cambio de uso del suelo productivo y la prohibición de transmitir suelo mediante nominee. Fuentes: Gobierno Provincial de Bali y Bisnis Bali, 26 de febrero de 2026.
Según los análisis publicados, los acuerdos nominee se consideran nulos y las sanciones son administrativas: cierre, revocación de permisos, demolición y multas. Quien compró así se arriesga a perder lo que pagó.
Esto no afecta al leasehold: es un derecho de uso inscrito a tu nombre, con plazo y renovación por contrato. Es justo la vía legal, y es la que usamos nosotros. Lo explicamos entero en la guía de leasehold y freehold en Bali.
3. Suelo agrícola: no a nuevas villas sobre arrozales
En septiembre de 2025, tras las inundaciones, el gobernador de Bali pidió a los ayuntamientos no dar permisos de hoteles, villas ni restaurantes sobre suelo agrícola productivo o zonas que absorben agua. Es una instrucción, no una ley. Fuente: Bali Discovery, octubre de 2025.
Lo que no está confirmado es una moratoria general de villas en toda la isla. Se ha propuesto varias veces y se ha descartado. Una villa ya construida, o en obra con sus permisos, sobre suelo urbanizable, no se ve afectada por lo que se ha publicado hasta hoy.
Qué comprobar antes de firmar
- Que el derecho sobre el suelo esté inscrito a tu nombre o al de tu sociedad, nunca al de un tercero «prestado».
- Que la villa tenga su registro de negocio activo para alquilar y su licencia turística.
- Que tenga permiso de construcción y de uso, y que el suelo no sea agrícola protegido en el plan urbanístico.
- Que los permisos tengan fecha comprobable, anterior a septiembre de 2025 si la obra es reciente.
- Que el impuesto local de alojamiento esté al día y puedas ver lo facturado de los últimos 12 meses.
Lo que más nos preguntan.
¿Se puede seguir alquilando una villa por noches en Bali?
Sí, con licencia. Lo que se persigue desde 2026 es el alquiler sin licencia: las plataformas retiran esos anuncios desde el 1 de agosto de 2026. El Gobierno ha dicho que el objetivo es legalizar, no prohibir.
¿Qué es el Perda 4/2026 de Bali?
Una norma del Gobierno Provincial de Bali, de febrero de 2026, que controla el cambio de uso del suelo productivo y prohíbe transmitir suelo mediante acuerdos nominee. Los acuerdos nominee se consideran nulos y las sanciones son administrativas.
¿Hay una moratoria de villas en Bali?
No hay confirmada una moratoria general. Desde septiembre de 2025 no se dan permisos de villas sobre suelo agrícola productivo, por instrucción del gobernador. Una villa con sus permisos sobre suelo urbanizable no se ve afectada.
¿El leasehold es legal con estas normas?
Sí. El leasehold es un derecho de uso inscrito a nombre del comprador, con plazo y renovación por contrato. Lo que prohíbe la norma es el nominee: poner el suelo a nombre de otra persona.
Las otras guías.
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