Cómo comprar una villa en Bali, paso a paso.
Comprar en Bali siendo extranjero es legal y habitual. Lo que falla casi nunca es la ley: es saltarse un papel. Aquí está el proceso entero, en el orden en que se hace, con <b>los doce puntos que hay que revisar antes de mover el dinero</b>.
Antes de nada: qué compras exactamente
Un extranjero no puede tener la tierra en propiedad plena en Indonesia. Lo que compras es un leasehold: un derecho de uso a largo plazo, registrado a tu nombre ante notario, con la renovación por escrito. La villa construida encima es tuya para alquilarla, usarla, venderla o dejarla en herencia. Hay una segunda vía legal, el HGB a través de una sociedad indonesia, y las dos están explicadas con plazos y costes en la guía de leasehold y freehold.
- Un contrato registrado. El plazo y las condiciones de renovación, por escrito antes de pagar.
- La construcción. Es tuya: la alquilas, la usas y la transmites.
- Una salida. El leasehold se vende y se hereda como cualquier otro derecho de contrato.
Paso 1 · La zonificación de tu parcela, no de la zona
Es el error más caro que se comete en Bali, y el más fácil de evitar. Una villa preciosa en un terreno sin uso turístico es una villa que no puedes alquilar por noches de forma legal. Y las parcelas vecinas pueden tener una zonificación distinta a la tuya.
| Color del terreno | Qué permite | Qué significa para ti |
|---|---|---|
| Rosa · turístico | Alquiler comercial y por noches | Es lo que buscas. Aquí la villa se alquila por noches legalmente |
| Amarillo · residencial | Vivienda y estancias largas | Alquiler mensual o anual. El alquiler por noches no está permitido |
| Verde · agrícola | Cultivo, suelo protegido | No se construye. Las órdenes de derribo existen y se ejecutan |
Paso 2 · Los papeles que tiene que tener la villa
- Título de propiedad limpio, revisado por el notario: sin reclamaciones abiertas ni herencias en disputa.
- Permiso de construcción (PBG) y, con la villa terminada, certificado de uso (SLF). Sin los dos no hay alquiler legal.
- Acceso legal por carretera, por escrito. En el Bukit muchos caminos son privados.
- Los impuestos, contados desde el primer día. El 10% local sobre el alquiler (PHR), el impuesto anual de terreno y construcción, y el de transmisión al comprar.
Paso 3 · El contrato y el notario
El terreno no es del Gobierno. En cada proyecto nuestro pertenece a un propietario o una familia indonesia, y el leasehold es un contrato privado entre esa persona y tú, firmado ante notario indonesio. Esto es lo que tiene que decir ese contrato:
| La pregunta | Lo que tiene que decir el contrato |
|---|---|
| ¿Puede negarse a renovar? | No. La renovación va escrita como obligación del propietario desde el primer día: 25 + 25 años |
| ¿Puede poner el precio que quiera? | No. Lo fija el valor de mercado al renovar, con tasadores independientes, no él |
| ¿Qué se paga al renovar? | Solo el terreno. Nunca la villa construida encima |
| ¿Puedo vender antes? | Sí. El leasehold se transmite por los años que queden |
| ¿Lo heredan mis hijos? | Sí, como cualquier otro derecho de contrato |
No hace falta estar en Bali para firmar: se puede cerrar todo con poder notarial por vídeo. En nuestro caso, el contrato, la revisión de papeles y el notario los lleva nuestro propio equipo legal en España y en Bali.
Paso 4 · Cómo se paga
No hay hipoteca indonesia para extranjeros. Quien te prometa una te está vendiendo otra cosa. Lo habitual es pagar con ahorro, con una venta o una herencia, o pedir un préstamo en España con un inmueble que ya tienes como garantía.
Si compras terminada, se paga en la compra y cobra alquiler desde el primer mes. Si compras sobre plano, el pago va por hitos de obra:
| Momento | Qué pasa |
|---|---|
| 1 · Reserva | La villa sale del mercado y se te asigna la parcela |
| 2 · El terreno | Se firma y se paga el leasehold ante notario. Esa parte es tuya desde ese día |
| 3 · Pagos de obra | Seis pagos, cada uno al comprobar un avance de la obra, no por fecha |
| 4 · Entrega | El último 10%, al recibir las llaves. No antes |
Paso 5 · De las llaves al primer cobro
Con la villa entregada, falta amueblarla, publicarla y gestionarla. Si lo hace el mismo equipo que la construyó, tú no tocas nada: se publica en Airbnb, Booking y reserva directa, se limpia, se mantiene y recibes un informe con cada ingreso y cada gasto antes de cada pago. Las villas terminadas llevan garantía estructural de un año, y las que gestionamos están aseguradas con Zurich. Qué incluye la gestión y cuánto cuesta, en la guía de gestión de villas.
Siete preguntas para cualquiera que te venda una villa
Incluidos nosotros. Si no te las contestan claras y por escrito, ya tienes la respuesta.
- ¿Qué compro exactamente, y por cuánto tiempo? Plazo y renovación, por escrito, antes de cualquier pago.
- ¿Puedo ver una villa vuestra terminada y alquilada? Una dirección, un anuncio y sus reseñas. No un render.
- ¿Qué ocupación tienen las villas que ya gestionáis? La real de las suyas, no una proyección para la tuya.
- ¿Quién la gestiona después, y cuánto cobra? Si es "un socio con el que trabajamos", pide conocerlo.
- ¿Qué no entra en el precio? Muebles, impuestos, suministros. Pide la cifra completa.
- ¿Quién hace la revisión legal y el notario? Si es un tercero al que nunca ves, ese riesgo es tuyo.
- ¿Cómo vendo si quiero salir, y quién lo ha hecho ya? Tiene que ser una pregunta normal, no incómoda.
El checklist: doce cosas antes de mover el dinero
| # | Qué revisar | Por qué |
|---|---|---|
| 01 | Certificado de zonificación de la parcela exacta | Rosa o turística si vas a alquilar por noches |
| 02 | Título de propiedad limpio, revisado por tu notario | El tuyo, no el del vendedor |
| 03 | Permiso de construcción (PBG) y certificado de uso (SLF) | Sin ellos no hay alquiler legal |
| 04 | Plazo, renovación y derecho de transmisión en la escritura | Ante notario, no en un email |
| 05 | Acceso legal por carretera | En el Bukit muchos caminos son privados |
| 06 | Proyectos terminados del promotor | Pide las direcciones y búscalas en Airbnb |
| 07 | Ocupación y reseñas de lo que ya gestionan | Su cartera real, no una proyección |
| 08 | Quién gestiona después, a qué comisión y qué incluye | Lo que no está incluido lo pagas tú |
| 09 | Calendario de pagos y a qué va ligado cada uno | A hitos de obra, no a fechas |
| 10 | Qué pasa si la obra se retrasa | Si el contrato no dice nada, ahí tienes la respuesta |
| 11 | Impuestos: de alquiler, anual y de transmisión | En Indonesia y en tu país de residencia |
| 12 | Cómo saldrías | Quién compra y cómo se hace una transmisión de leasehold |
Lo que más nos preguntan.
¿Puede un extranjero comprar una villa en Bali?
Sí. Es una operación legal y habitual, en leasehold registrado a tu nombre o por la vía HGB con una sociedad indonesia. Lo que no es seguro es poner la propiedad a nombre de un indonesio de confianza, el llamado nominee.
¿Tengo que viajar a Bali para comprar?
No. Todo el proceso se puede cerrar con poder notarial por vídeo. Aun así recomendamos venir: muchos inversores duermen unas noches en la villa que quieren comprar antes de firmar.
¿Puedo pedir una hipoteca en Indonesia?
No, los bancos indonesios no dan hipoteca a extranjeros. Lo habitual es pagar con ahorro o con un préstamo en España garantizado con un inmueble que ya tienes.
¿Cuánto tarda la compra?
Una villa terminada cobra alquiler desde el primer mes de ser tuya. Sobre plano, la obra dura 13-14 meses en una villa de 1 dormitorio y 15-18 en una de 2.
¿Cuánto cuesta una villa en Bali?
Nuestras villas empiezan en 110.000€ comprando directamente al promotor. Qué rinde cada una y cómo se calcula está en la guía de rentabilidad.
Las otras guías.
¿Lo quieres con tus números?
Te enseñamos las villas disponibles, lo que rinde cada una hoy y lo que te quedaría a ti, con nuestros datos reales delante. Hablas con el promotor, no con un comercial.